Le point sur les crédits immobiliers
« Même les clients qui ont emprunté en 2013 ont intérêt à renégocier leur crédit »
Pour chaque achat immobilier, il est important de bien choisir son prêt. Nous avons rencontré une société de courtage pour faire le point sur les principales formules de crédit proposées par les banques. L'occasion d'aborder aussi quelques questions d'actualités comme la baisse des taux et les opportunités de renégocier son crédit.
Quels sont les différents types de prêts immobiliers qui existent sur le marché aujourd'hui ?
Il existe deux grandes catégories de prêts immobiliers. Les plus connus sont les prêts bancaires traditionnels. Leurs taux peuvent être fixes, variables ou mixtes. A ces prêts « classiques » peuvent s'ajouter différents types de prêts aidés. Mis en place pour favoriser l’accession à la propriété, ils peuvent faire baisser sensiblement le coût global de l'emprunt.
Pouvez-vous nous donner quelques exemples de prêts aidés ?
Le plus connu reste le prêt à taux zéro. Il s'adresse au primo-accédant ou aux personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Le plafond de ressources à respecter dépend de la zone géographique et de la taille de la famille. A noter que le prêt à taux zéro ne se limite plus au neuf. Le gouvernement vient de le remettre dans l’ancien, mais sous certaines conditions, comme s'engager à faire des rénovations significatives. On peut aussi citer les prêts conventionnés et les prêts à l'accession sociale qui donnent droit à l'aide personnalisée au logement (APL) pour le remboursement du crédit. Sans oublier le 1% logement, qui permet d’aider les salariés à se loger grâce à un versement des entreprises.
Et le prêt relais...
Le prêt relais s'adresse à des personnes déjà propriétaires qui souhaitent revendre leur logement pour en acquérir un autre. Le prêt relais va leur permettre de « tenir » entre l'achat de leur nouveau bien et la vente de l'ancien. Pour résumer, il évite d'avoir deux crédits immobiliers à rembourser en même temps. Son montant est calculé en fonction de la valeur du bien qui est mis en vente. Mieux vaut, dans ce cas, être sûr de son estimation et des opportunités de revente.
Comment bien choisir son type de prêt en fonction de ses besoins et de ses impératifs ?
Il faut se poser les bonnes questions. Est-ce pour un placement locatif, une résidence secondaire ? Combien de temps vais je garder ce bien... Et il ne faut pas hésiter à se faire conseiller.
On ne cesse de l’entendre, les taux de crédit immobilier sont historiquement bas. Cette baisse peut-elle se poursuivre ?
Rien ne laisse présager une hausse dans un avenir proche. En effet, pour l'instant, la Banque Centrale Européenne maintient ses taux à la baisse et les banques continuent de se livrer une concurrence féroce. On peut même s'attendre encore à une légère baisse cette année. A titre d'exemple, au cours du mois de février, 30% de nos partenaires bancaires ont baissé leurs taux. Les autres les ont maintenus...
Cette baisse des taux crée-t-elle de nouvelles opportunités pour renégocier son crédit ?
Plus que jamais. C'est du jamais vu : même les clients qui ont emprunté en 2012 ou 2013 ont intérêt à renégocier leur crédit !
Mais comment savoir si c'est vraiment intéressant ?
S’il y a au moins 1% d'écart entre son taux actuel et le taux en vigueur, il faut se poser la question.Bien sûr, il faut aussi tenir compte de la durée restante du crédit... Il est plus intéressant de renégocier un prêt immobilier récemment souscrit, car c'est sur la part d'intérêt restante que l'on va gagner. Et celle-ci diminue avec les mensualités...
Faut-il renégocier avec sa banque ou opter pour un rachat de prêt avec une banque concurrente ?
Il y a eu beaucoup de renégociations en interne ces derniers temps, mais le phénomène a tendance à diminuer. En général, on obtient aussi de meilleures propositions dans le cas d'un rachat de prêt par une autre banque. Néanmoins, il faut prendre en compte les pénalités de remboursement anticipées ainsi que le coût des nouvelles garanties. C’est pourquoi il est important de ne pas revendre dans les 5 ans après le rachat.
Quelles économies peut-on espérer ?
Les économies peuvent se traduire par une baisse de la mensualité ou une baisse de la durée du prêt. En général, on peut espérer gagner de 8000€ à 50000€. Tout dépend du montant et de la durée restante.
Des rumeurs circulent sur une éventuelle fin des taux fixes. Qu'en pensez-vous ?
Dans un contexte de taux historiquement bas, toute la question est de savoir qui va assumer le risque d'une remontée des taux. Les banques ou les clients ? C'est dans ce contexte que le Comité de Bâle, l'organisme chargé de contrôler le secteur bancaire international, a envisagé la possibilité de cette fin des taux fixes. Néanmoins, je ne pense pas que ce scénario a beaucoup de chances de se réaliser. D'une part, nos banques sont très attachées à ces taux fixes qui constituent leur produit d’appel. D'autre part, des pays comme l’Espagne ayant adopté ces taux variables ont montré que le nombre de faillites des emprunteurs avait augmenté.
Pouvez-vous nous présenter votre métier. Quand et pourquoi doit-on faire appel à un courtier ?
Les produits bancaires sont de plus en plus complexes et peuvent être très différents d'une banque à l'autre. C'est pourquoi il est important de se faire accompagner par un spécialiste pour trouver le prêt le mieux adapté et le plus compétitif du marché. C'est le rôle du courtier. Il intervient en amont du projet et sert d’intermédiaire entre les clients et les établissements bancaires.
