La location avec Eci Immobilier

Le type de logement : meublé ou non meublé

Le logement proposé à la location peut-être meublé. Auquel cas, il devra être convenablement meublé et équipé de façon à ce que le locataire ne soit pas obligé de fournir un mobilier complémentaire important ou le matériel à la vie courante.

Le contrat de location

Le bail est un contrat de location qui définit précisément les droits et obligations du bailleur (propriétaire) et du locataire.
Les champs d’application de la loi du 6 juillet 1989 concernent les locaux nus à usage d’habitation principale, appartements ou maisons individuelles, les locations à usage mixte, professionnel et d’habitation principale, les locations des dépendances (garages, places de stationnement, jardins, autres locaux …) loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
Le contrat de location doit être établi par écrit en autant d’exemplaires originaux que de parties et chacune d’elles doit être en possession d’un exemplaire.

Les mentions obligatoires

• Nom et adresse du propriétaire
• Date de prise d’effet et durée
• Désignation du bien loué : consistance, destination, désignation des locaux et d’équipements à usage privatif, surface habitable
• Conditions financières : montant du loyer, modalités de paiement, conditions de révision du loyer, montant du dépôt de garantie

L’état des lieux

Un état des lieux doit être établi à l’entrée et à la sortie du locataire (de préférence à la remise des clés). Ces documents permettront de déterminer les responsabilités de chaque partie en cas de dégradations.

Deux possibilités sont offertes :

• Etablissement de façon contradictoire et amiable (chaque partie faisant part de ses observations) et dès lors sans participation du locataire
• Etablissement par un huissier de justice à frais partagés (moitié bailleur, moitié locataire)

L’état des risques naturels et technologiques

La loi du 30 juillet 2003 impose désormais aux bailleurs d’informer les nouveaux locataires des risques naturels ou technologiques pouvant les concerner.

Lorsque l’immeuble est situé dans une zone couverte par un de prévention des risques naturels ou un plan de prévention des risques technologiques ou encore dans une zone de sismicité définie par décret en Conseil d’Etat, le bailleur doit annexer au bail un état de ces risques fondé sur les informations fournies par le Préfet. Cet état doit avoir été établi moins de 6 mois avant la conclusion du contrat.

Le dossier technique

Le bailleur a obligation lors de la signature ou du renouvellement du contrat de location, d’annexer à partir du 1er novembre 2007, un dossier technique composé :

• Du diagnostic de performance énergétique, obligatoire depuis le 1er juillet 2007
• Du constat de risque d’exposition au plomb dans les immeubles construits avant 1949 et ce à compter du 12 août 2008

Le préavis

Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment.

Il doit simplement :

• Notifier son congé soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit par acte d’huissier
• Respecter un préavis de 3 mois

Ce préavis est réduit à 1 mois :

• En cas de mutation ou perte d’emploi
• Pour le locataire de plus de 60 ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile
• Pour le locataire qui n’a d’autres ressources que le RSA
• En cas de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi
• En cas de 1er emploi

Le loyer

La révision du loyer doit être prévue dans le contrat. Elle a lieu à la date d’anniversaire du contrat, soit à une autre date prévue dans le bail, mais ne peut avoir lieu qu’une fois par an.

La variation du loyer est proportionnelle à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL). 

Les charges récupérables

Il s’agit des dépenses dues par le locataire mais acquittées préalablement par le bailleur. Ce sont les charges locatives.

Elles sont relatives :

• Aux services rendus liés à l’usage des différents éléments du bien loué : consommation d’électricité pour l’ascenseur, d’énergie pour le chauffage collectif…
• Aux dépenses d’entretien courant et aux menues réparations sur les éléments d’usage commun au bien loué : contrat d’entretien « de base » concernant l’ascenseur, petites réparations concernant la chaudière du chauffage collectif…
• Aux impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement : taxe d’enlèvement des ordures ménagères….